Une société de gestion hors norme, deux véhicules complémentaires
Il y a des sociétés de gestion qui font de la transparence un argument marketing. Epsicap REIM en a fait un modèle d'entreprise. Fondée à Bordeaux en 2021 par Andràs Boros et Léonard Hery — deux professionnels de l'immobilier qui ont choisi d'investir personnellement plusieurs millions d'euros dans leurs propres SCPI — la société s'est construite sur un principe simple : des frais honnêtes, une stratégie lisible, des actifs que les grands fonds institutionnels ignorent parce qu'ils sont trop petits pour eux.
En quatre ans d'existence, cette philosophie a produit des résultats concrets. Qoria intègre aujourd'hui les deux véhicules de la gamme : Epsicap Nano, la SCPI historique qui a fait ses preuves sur le segment des actifs tertiaires européens de petite taille, et Epsicap Explore, lancée en octobre 2025 pour couvrir le segment intermédiaire avec une structure de frais encore plus radicale. Les deux bénéficient d'un cashback de 4 % via Qoria.
Epsicap Nano : quand la taille des actifs devient un avantage compétitif
Tout le positionnement d'Epsicap Nano tient dans une observation de marché : les actifs immobiliers tertiaires d'une valeur inférieure à 10 millions d'euros sont structurellement sous-investis. Les grandes foncières et les fonds institutionnels les évitent — trop petits, trop dispersés, trop chronophages à gérer à leur échelle. Pour une SCPI agile à taille humaine, ce même segment devient un terrain de chasse exclusif, avec moins de concurrents à l'achat et des rendements locatifs supérieurs.
C'est sur cette thèse qu'Epsicap Nano — anciennement Epsilon 360° — a été construite dès 2021. Son portefeuille comptait fin 2025 55 actifs et 115 unités locatives, avec un Taux d'Occupation Financier de 99,30 % et une capitalisation dépassant 183 millions d'euros. La valeur de reconstitution par part au 31 décembre 2025 s'établit à 279,02 € pour un prix de souscription de 257 € : l'investisseur entre sur une valeur inférieure à la valeur intrinsèque estimée du patrimoine.
Un portefeuille sans secteur figé, piloté à la main
La SCPI n'affiche aucune allocation sectorielle prédéfinie. Commerces de proximité, bureaux régionaux, entrepôts logistiques, immobilier de santé, hôtellerie légère : tout actif tertiaire peut entrer en portefeuille, à condition de répondre aux critères de taille, de localisation et de rendement locatif. Cette liberté de mouvement — et la réactivité qu'elle exige d'une équipe à taille humaine — constitue l'un des avantages les moins copiables de ce modèle. La SCPI est labellisée ISR, avec un engagement concret d'amélioration des notes ESG sur des actifs qui en sont généralement exclus du fait de leur taille.
Ce que le cashback change concrètement sur Nano
Les frais de souscription de 5 % sont déjà deux fois inférieurs à la moyenne du marché, que l'IEIF situe autour de 9 %. Le cashback de 4 % accordé par Qoria ramène ce coût net à 1 %. Pour un investissement de 10 000 €, c'est 400 € perçus dès la souscription, à comparer aux 900 à 1 200 € absorbés en frais sur une SCPI classique. L'impact sur le TRI sur 8 ou 10 ans est immédiat et non-négligeable.
Epsicap Explore : zéro frais d'entrée, un cashback en gain pur
Epsicap Explore est née d'un constat logique : si Nano prouve que des frais réduits sont compatibles avec une gestion immobilière sérieuse, pourquoi ne pas aller plus loin ? Lancée en octobre 2025, Explore supprime intégralement les frais de souscription et se positionne sur un segment complémentaire — les actifs midcaps européens dont la valeur unitaire dépasse 10 millions d'euros. Même société de gestion, même culture de la transparence, segment supérieur.
Avant son ouverture au grand public, la SCPI avait déjà levé 20 millions d'euros auprès de 65 associés fondateurs — dont les dirigeants d'Epsicap REIM eux-mêmes. Elle vise un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI cible de 7,5 % sur 10 ans (objectifs non garantis). La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum.
Le segment midcap : l'équilibre entre rendement et liquidité
Les actifs de 10 à 20 millions d'euros occupent une position particulière sur le marché immobilier tertiaire européen. Moins concurrencés que les grandes transactions institutionnelles, ils sont aussi plus stables et plus liquides que les micro-actifs. Bureaux dans des villes européennes dynamiques, commerces retail, logistique légère, locaux d'activité : Explore adopte une approche opportuniste identique à celle de Nano, appliquée à cette tranche de marché. Les frais de gestion s'établissent à 14 % HT des revenus encaissés. Une pénalité de 5 % s'applique en cas de retrait avant cinq ans, supprimée au-delà.
Avec 0 % de frais d'entrée, le cashback devient un gain net immédiat
C'est la différence fondamentale avec la quasi-totalité des SCPI du marché : il n'y a aucun coût d'entrée à absorber avant de commencer à générer du rendement. Le cashback de 4 % accordé par Qoria ne compense donc pas des frais — il s'additionne directement au capital productif dès le premier jour. Sur un investissement de 10 000 €, cela représente 400 € encaissés immédiatement, sans contrepartie en frais.
Pourquoi associer les deux sur Qoria
Nano et Explore ne sont pas interchangeables — elles se complètent. Nano apporte une profondeur de track record et une stratégie éprouvée sur l'immobilier granulaire de petite taille. Explore ouvre l'accès au segment midcap avec une structure de frais sans équivalent sur le marché. Investies conjointement, elles permettent une couverture large du spectre de l'immobilier tertiaire européen, avec deux niveaux de taille d'actifs, deux profils de frais distincts, et un seul interlocuteur de gestion.
Dans les deux cas, le cashback Qoria de 4 % transforme l'avantage tarifaire déjà significatif de ces SCPI en avantage encore plus marqué par rapport au marché standard. C'est précisément l'intérêt de passer par une plateforme qui négocie ces conditions : l'investisseur bénéficie d'un coût d'entrée réduit sans sacrifier ni la qualité de la gestion ni la solidité réglementaire des produits.
Nos conseillers restent disponibles pour vous aider à dimensionner une allocation entre les deux véhicules selon votre situation patrimoniale et votre horizon d'investissement.
Les investissements long terme n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance. Ils présentent un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés immobilier et financier, et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Dans un contrat d’assurance vie / retraite, le fonds euro garantit le capital hors frais de gestion ; les unités de compte sont sujettes à des fluctuations à la hausse comme à la baisse.