La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM (fondée à Bordeaux en 2021, anciennement Epsilon Capital), est l'une des rares SCPI à avoir construit sa stratégie autour d'un segment délibérément ignoré par les institutionnels : les actifs immobiliers tertiaires de moins de 10 millions d'euros — les « smallcaps ». Bureaux, commerces, locaux d'activité, hôtellerie de petite taille, en régions françaises d'abord, puis en Europe depuis 2024. Là où les grandes SCPI se concentrent sur les métropoles et les actifs prime, Epsicap Nano cible les marchés secondaires à forte démographie, moins concurrentiels et structurellement plus rentables à l'acquisition.
En 2025, elle affiche un taux de distribution de 7.01% — 4ème année consécutive au-dessus de la moyenne du marché — et une performance globale de 8,27% en intégrant la revalorisation du prix de part de +1,26% au 1er juillet 2025. Le TOF s'établit à 99,3% sur 55 actifs et 115 unités locatives dans 4 pays, pour une capitalisation de 177 millions d'euros. La valeur de reconstitution de 279€ est significativement supérieure au prix de souscription de 257€ — une décote structurelle d'environ 8% que Epsicap AM maintient délibérément pour les nouveaux entrants.
Deux éléments distinctifs : des frais de souscription à 5% seulement — deux à trois fois inférieurs au marché — et un engagement financier des gérants de plus de 4 millions d'euros investis dans la SCPI aux côtés des associés. Ce niveau d'alignement d'intérêts est rare et documenté.
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Caractéristiques principales
Avantage Qoria
Cashback 4%
Rendement cible
6 %
Taux distribution 2025
7.01 %
Frais de souscription
5 %
Frais de gestion
10 %
Délai de jouissance
5 mois
Niveau de risque
3/7
Versements programmés
Oui
Détention recommandée
10 ans
Évolution du prix de part
Taux de distribution annuel
SCPI Epsicap Nano
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Notre avis sur la SCPI Epsicap Nano
SCPI Epsicap Nano est la SCPI du catalogue Qoria dont la thèse d'investissement est la plus clairement articulée et la plus cohérente avec son exécution. Le pari est simple : les actifs de moins de 10 millions d'euros sont structurellement sous-suivis par les institutionnels, moins concurrentiels à l'acquisition, et offrent des rendements immédiats supérieurs aux actifs prime pour une qualité locative équivalente quand la sélection est rigoureuse. Quatre années de résultats confirment la thèse : rendement en hausse chaque année depuis 2022, TOF autour de 99%, valeur de reconstitution constamment supérieure au prix de souscription.
Ce qui distingue structurellement cette SCPI des autres jeunes SCPI du marché : les frais de souscription à 5% contre 11-12% pour la quasi-totalité des concurrents. Pour un investisseur sur 8 ans, c'est 6 à 7 points de performance nette supplémentaires à horizon de sortie — un avantage mécanique non négligeable. Et les gérants d'Epsicap REIM ont investi plus de 4 millions d'euros dans la SCPI à côté des associés — signal d'alignement d'intérêts concret, pas cosmétique.
La diversification géographique est rapide et assumée : d'exclusivement française en 2022, la SCPI vise 50% hors France d'ici mi-2026 (Espagne, Portugal, Royaume-Uni, Pays-Bas déjà acquis). C'est un changement de profil significatif à surveiller — il apporte une meilleure mutualisation des risques mais introduit une exposition aux devises hors zone euro (livre sterling) et aux marchés moins familiers. Le TOF de 99,3% sur le portefeuille actuel ne préjuge pas du TOF sur les actifs nouvellement acquis.
Avec 177 millions de capitalisation et 55 actifs, Epsicap Nano reste un véhicule de taille modeste. La collecte modérée (7-10 millions par trimestre) est une force — elle permet un déploiement maîtrisé sans pression sur la qualité des acquisitions — mais elle limite aussi la diversification. Chaque actif représente une part non négligeable du portefeuille.
Dans une allocation, SCPI Epsicap Nano est un complément différenciant aux SCPI européennes larges du catalogue — là où Iroko Zen, Corum Origin ou Arkea Transitions Europe investissent sur des actifs de 20 à 100 millions d'euros, Epsicap Nano cible une strate de marché que ces SCPI ne peuvent structurellement pas atteindre.
Via Qoria, vous investissez avec Cashback 4% dès le mois suivant votre souscription, et vous pouvez intégrer cette SCPI au sein d'une allocation mêlant SCPI, assurance vie et PER.
