Les SCPI ActivImmo et Comète, gérées par Alderan, ont poursuivi en 2025 des trajectoires distinctes mais performantes. ActivImmo, orientée logistique en France et en Europe, a engagé une phase de consolidation. Comète, dédiée à l’international, a accéléré son déploiement géographique et sectoriel. Cette analyse s’appuie sur les bulletins T4 2025 pour décrypter : rendements, arbitrages, diversification, fiscalité et stratégie.
Performances financières 2025
ActivImmo affiche un taux de distribution de 5,49 %, très proche de l’objectif de 5,50 %, pour un montant brut annuel de 33,48 € par part. Le rendement intègre 0,31 % de revenus exceptionnels liés à des plus-values de cession. Le taux d’occupation financier reste élevé à 92,8 % avec des loyers en place de 77,6 M€. L’endettement demeure marginal à 0,79 %.
Comète, pour sa première année complète, surperforme avec une distribution de 9,00 %, soit 22,49 € par part, au-dessus de l’objectif initial (8,00 %). Sa performance globale annuelle atteint aussi 9,00 % avec un TOF quasi plein de 99,1 %. Les loyers annualisés atteignent 27,1 M€, sans aucun recours à l’endettement (0 %).
| Indicateurs (2025) | ActivImmo | Comète |
|---|---|---|
| Capitalisation | 1,4 Md€ | 519,6 M€ |
| Collecte nette T4 | 16,5 M€ | 131,6 M€ |
| TOF (Taux d’occupation financier) | 92,8 % | 99,1 % |
| Loyers annualisés | 77,6 M€ | 27,1 M€ |
| Taux de distribution | 5,49 % | 9,00 % |
| Performance globale | 5,49 % | 9,00 % |
| Endettement | 0,79 % | 0 % |
| Nombre d’actifs | 179 | 27 |
| Nombre de locataires | 372 | 72 |
Stratégies d’investissement 2025
ActivImmo : Consolidation patrimoniale
En 2025, ActivImmo a consolidé son portefeuille via des arbitrages ciblés (7 actifs cédés pour 10 M€, générant 2,4 M€ de plus-values). Objectif : réduire la vacance (encore 7,2 %) et cristalliser de la valeur. Parallèlement, peu d’acquisitions nouvelles mais un pipeline sécurisé de 40,6 M€ en fin d’année. Le fonds affirme son virage vers la gestion optimisée d’un patrimoine logistique mature, avec des extensions, renégociations locatives et une diversification géographique contrôlée.
Comète : Expansion internationale accélérée
Comète a déployé une stratégie ambitieuse, intégrant deux nouveaux pays : la Pologne (3 entrepôts) et le Canada (Club Med Mont-Tremblant). Cette dernière opération emblématique est adossée à un bail ferme de 18 ans. En tout, 7 nouveaux actifs ont été acquis au T4. L’approche est clairement opportuniste, internationale et sectoriellement variée. Le portefeuille atteint 7 pays, avec des expositions fortes au Royaume-Uni (46,5 %), Espagne, Italie et Canada.
Répartition du patrimoine
- ActivImmo : 78 % France, 22 % Europe (Espagne, Italie, Irlande, Allemagne…). Typologie : 51 % entrepôts logistiques, 32 % locaux d’activités, 9 % logistique urbaine.
- Comète : 100 % hors France – 7 pays (Europe + Canada). Typologie : 27,6 % commerce, 23,9 % logistique, 13,7 % bureaux, 10,9 % loisirs, 5,8 % hôtellerie, 2,1 % éducation.
Marché des parts et fiscalité
Les deux SCPI sont à capital variable. Le prix de souscription est resté inchangé en 2025 : 610 € pour ActivImmo (retrait : 545,34 €) et 250 € pour Comète (retrait : 225 €).
Fiscalité ActivImmo
- ActivImmo : 78 % France, 22 % Europe (Espagne, Italie, Irlande, Allemagne…). Typologie : 51 % entrepôts logistiques, 32 % locaux d’activités, 9 % logistique urbaine.
- Comete : 100 % hors France – 7 pays (Europe + Canada). Typologie : 27,6 % commerce, 23,9 % logistique, 13,7 % bureaux, 10,9 % loisirs, 5,8 % hôtellerie, 2,1 % éducation.
Fiscalité Comète
100 % des revenus sont étrangers. Retenue à la source élevée (1,10 €/part au T4), mais intégralement compensée par un crédit d’impôt. Fiscalité souvent plus favorable pour les profils fortement imposés.
Conclusion : quelle SCPI choisir en 2026
En 2025, ActivImmo a démontré sa capacité à générer un revenu stable à travers une gestion proactive de son patrimoine logistique. Elle s’adresse aux investisseurs recherchant sécurité et régularité. À l’inverse, Comète s’impose comme une SCPI internationale à fort rendement, idéale pour ceux qui visent une diversification mondiale et une valorisation dynamique du capital. Deux stratégies, deux réussites patrimoniales à intégrer dans votre allocation SCPI.
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Les investissements long terme n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance. Ils présentent un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés immobilier et financier, et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Dans un contrat d’assurance vie / retraite, le fonds euro garantit le capital hors frais de gestion ; les unités de compte sont sujettes à des fluctuations à la hausse comme à la baisse.
Définitions : le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée en tenant compte des revenus, des frais, de la variation de valeur et du temps. Le rendement (taux de distribution) correspond au dividende brut versé au titre de l’année rapporté au prix de souscription au 1er janvier.