Simulateur gratuit · fiscalité 2026
Simulateur SCPI, assurance vie et PER : votre rendement net après impôts
Composez jusqu'à six scénarios de SCPI (pleine propriété ou nue-propriété, loyers perçus, réinvestis ou placés, conservation ou sortie) et comparez-les à une assurance vie et à un Plan Épargne Retraite. Le simulateur calcule vos revenus nets, votre impôt estimé selon votre tranche marginale, la part des revenus étrangers de chaque SCPI, les frais et votre patrimoine à l'échéance, sur une durée de 1 à 30 ans.
- Fiscalité France et étranger
- Pleine et nue-propriété
- Loyers perçus, réinvestis ou placés
- Assurance vie et PER
- Projection de 1 à 30 ans
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Simulation indicative et non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements utilisés sont des hypothèses non garanties, les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse et le capital investi n'est pas garanti. Cette simulation ne constitue pas un conseil en investissement.
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Choix des SCPI, démembrement, arbitrage entre assurance vie et PER : un échange de 20 minutes pour adapter la stratégie à votre fiscalité réelle.
Informations importantes
Nature de la simulation. Cette simulation est fournie à titre purement indicatif. Elle est non contractuelle et repose sur les hypothèses que vous renseignez. Elle ne constitue ni une offre, ni une sollicitation, ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Toute souscription est précédée d'une analyse de votre situation patrimoniale, de vos objectifs, de votre horizon de placement, de vos connaissances et de votre profil de risque, conformément à la réglementation.
Performances. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les rendements cibles et taux de distribution utilisés sont des hypothèses, ils ne sont pas garantis. Les projections affichées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Risques des SCPI. L'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des loyers encaissés et de l'évolution du marché immobilier. La valeur des parts peut baisser. La liquidité n'est pas garantie : la revente des parts dépend de l'existence de contreparties et peut prendre du temps. La durée de placement recommandée est généralement de 8 à 10 ans minimum. Une SCPI peut recourir à l'endettement, ce qui accroît le risque. La nue-propriété ne procure aucun revenu pendant la durée du démembrement et sa revente anticipée est très limitée.
Risques de l'assurance vie et du PER. Les sommes investies sur les supports en unités de compte ne sont pas garanties mais sont sujettes à des fluctuations à la hausse comme à la baisse, dépendant notamment de l'évolution des marchés financiers. L'épargne du PER est indisponible jusqu'au départ à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé prévus par la loi.
Fiscalité. Les calculs reposent sur la législation fiscale française en vigueur au 1er janvier 2026 (barème de l'impôt sur le revenu 2026, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers et l'assurance vie, de 18,6 % sur les gains du PER). Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'être modifié ultérieurement. L'imposition des revenus étrangers dépend des conventions fiscales applicables à chaque pays. Les versements sur le PER sont supposés intégralement déductibles, sans application des plafonds de déduction, qui dépendent de votre situation et sont analysés lors d'un rendez-vous. Pour la nue-propriété, la reconstitution de la pleine propriété n'est pas taxée et la plus-value de revente est calculée à partir de la valeur en pleine propriété au terme du démembrement, ce qui exonère la décote. Les revenus fonciers sont imposés au régime réel, sans l'abattement de 30 % du micro-foncier. La base imposable est estimée à une part des loyers distribués (85 % par défaut, moins pour les SCPI réalisant d'importants travaux) et l'impôt étranger à une part des revenus de source étrangère (10 % par défaut). Les montants réels dépendent de l'information fiscale annuelle de chaque SCPI. Ne sont pas pris en compte : la décote, les réductions et crédits d'impôt, le plafonnement des niches fiscales, la CEHR, la contribution différentielle sur les hauts revenus et l'IFI.
Données. Les caractéristiques des SCPI (prix de part, frais, délai de jouissance, rendement cible, répartition géographique) proviennent des documents publiés par les sociétés de gestion. Elles sont susceptibles d'évoluer. Avant toute souscription, prenez connaissance du document d'informations clés (DIC) et de la note d'information, disponibles sur chaque fiche SCPI.
Cashback. Le cashback est un avantage commercial accordé par Qoria sous réserve d'éligibilité et des conditions de l'offre en vigueur, versé le mois suivant la souscription. Il n'est pas intégré au rendement des supports et figure uniquement pour information en bas du comparatif. Il ne constitue pas un critère de sélection : le choix d'un support doit reposer sur votre situation, vos objectifs, votre horizon de placement et les caractéristiques de chaque produit.
À propos de Qoria. Qoria est une marque de 2XL Invest, Conseiller en Investissements Financiers n°D23/12935 membre de la CNCEF Patrimoine, association agréée par l'AMF, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n°24000081. Le conseil fourni est non indépendant : Qoria peut percevoir une rémunération des sociétés de gestion et des assureurs partenaires.
Comment fonctionne le simulateur Qoria
Le simulateur reproduit mois par mois la vie de chaque placement. Pour une SCPI, il achète des parts au prix de souscription, applique le délai de jouissance, calcule les loyers distribués, puis l'impôt dû chaque année selon votre situation fiscale. Pour l'assurance vie et le PER, il capitalise les versements nets de frais et calcule la fiscalité au rachat ou à la sortie en capital.
Plutôt que de classer des SCPI entre elles, le simulateur compare des scénarios construits sur les mêmes hypothèses. Pour chaque SCPI, vous choisissez le mode de détention (pleine propriété ou nue-propriété), l'usage des loyers (perçus, réinvestis en parts ou placés à un taux net) et ce qui se passe à l'échéance : conservation des placements ou sortie totale. Vous pouvez ainsi comparer une même SCPI détenue de deux façons différentes, ou plusieurs SCPI face à une assurance vie et un PER.
Tous les scénarios sont comparés sur la même base : le patrimoine total généré, qui additionne la valeur du placement et les revenus nets perçus, après frais de gestion et impôts pendant la détention. En conservation, le patrimoine est une photographie à l'échéance : parts de SCPI au prix de souscription et contrats à leur valeur. En sortie totale, la commission de souscription, les frais et la fiscalité de sortie sont déduits, et le rendement annualisé net (TRI) est affiché.
Les données des SCPI (prix de part, frais de souscription, délai de jouissance, rendement cible, part étrangère) proviennent des fiches de notre sélection de SCPI et peuvent être ajustées dans les paramètres de chaque SCPI : taux retenu (cible, dernier taux de distribution connu ou personnalisé), revalorisation des parts, frais, part étrangère et part imposable des revenus.
Fiscalité des SCPI : revenus français et revenus étrangers
Les loyers d'une SCPI investie en France sont des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, taux maintenu en 2026 pour les revenus fonciers. Seule une partie des loyers distribués est imposable : les charges, travaux et provisions de la SCPI viennent en déduction, d'où une part imposable d'environ 85 % en moyenne, retenue par défaut dans le simulateur. Le micro-foncier et son abattement de 30 % ne sont ouverts aux porteurs de parts de SCPI que s'ils détiennent aussi un bien loué nu en direct, dans la limite de 15 000 € de revenus fonciers bruts : le simulateur retient le régime réel.
Les loyers perçus par une SCPI européenne ou internationale suivent une autre logique. Grâce aux conventions fiscales signées par la France, ils sont imposés dans le pays où se situent les immeubles, souvent à un taux inférieur à votre tranche marginale. Ils ne supportent ni impôt sur le revenu français ni prélèvements sociaux. La France les retient seulement pour calculer le taux applicable à vos autres revenus, selon la méthode du taux effectif ou du crédit d'impôt.
Pour un foyer imposé à 30 % ou plus, l'écart de rendement net entre une SCPI investie en France et une SCPI investie hors de France peut atteindre un à deux points par an à rendement brut identique, selon les hypothèses retenues et la situation de chaque investisseur. Le simulateur applique automatiquement la part étrangère de chaque SCPI et l'impôt prélevé à la source, modifiable dans les paramètres. Pour approfondir, consultez notre guide complet sur les SCPI.
SCPI en nue-propriété : investir sans fiscalité pendant le démembrement
En nue-propriété, vous achetez les parts avec une décote, par exemple autour de 30 % pour un démembrement de 10 ans. Pendant cette période, l'usufruitier perçoit les loyers et supporte leur fiscalité. Vous ne percevez aucun revenu, ne payez aucun impôt sur ces parts et elles sont exclues de l'assiette de l'IFI. Au terme du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans formalité ni taxation.
Cette stratégie convient aux contribuables fortement imposés qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et préparent un complément de revenus futur. La reconstitution de la pleine propriété n'est pas taxée, et la décote obtenue à l'achat ne supporte pas d'impôt. La clé de démembrement proposée dans le simulateur correspond à une moyenne de marché : elle est indicative et dépend de chaque offre. Le simulateur affiche aussi le revenu net mensuel attendu une fois la pleine propriété récupérée. En contrepartie, la nue-propriété ne procure aucun revenu pendant le démembrement et sa revente avant le terme est très difficile.
Assurance vie : une fiscalité qui s'allège après 8 ans
Dans un contrat d'assurance vie, les gains ne sont imposés qu'en cas de rachat. Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple s'applique sur les gains, puis le prélèvement est de 7,5 % pour les primes inférieures à 150 000 €. Les prélèvements sociaux restent de 17,2 %, l'assurance vie étant exclue de la hausse de CSG votée pour 2026.
Via Qoria, l'assurance vie est proposée sans frais sur les versements, ce qui permet à chaque euro investi de travailler dès le premier jour. Le simulateur vous permet d'ajuster le rendement attendu de votre allocation et les frais de gestion annuels.
PER : une économie d'impôt à l'entrée, une fiscalité à la sortie
Les versements sur un Plan Épargne Retraite sont déductibles de votre revenu imposable dans la limite d'un plafond égal à 10 % de vos revenus professionnels, avec un minimum de 4 710 € par déclarant en 2026. L'économie d'impôt dépend directement de votre tranche marginale : un versement de 5 000 € fait économiser 1 500 € à un foyer imposé à 30 %. Pour simplifier la comparaison, le simulateur considère tous les versements comme déductibles ; les plafonds propres à votre situation sont vérifiés lors d'un rendez-vous.
À la sortie en capital, la part correspondant aux versements est soumise au barème de l'impôt sur le revenu, et les gains au prélèvement forfaitaire de 12,8 % ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 18,6 % depuis 2026. Le PER est particulièrement efficace lorsque votre tranche d'imposition à la retraite est inférieure à celle de votre vie active, paramètre que vous pouvez modifier dans le simulateur.
Comment lire les résultats
Chaque scénario est présenté sous forme de fiche, dans l'ordre où vous l'avez composé. Le chiffre principal est le patrimoine total généré à l'échéance. Il se décompose en deux lignes : les revenus nets perçus pendant la période (loyers après impôts, ou économies d'impôt pour le PER) et la valeur des parts ou du contrat au terme. L'enrichissement total correspond à la différence entre ce patrimoine et les sommes versées.
La priorité choisie à l'étape 1 (compléter vos revenus, faire fructifier un capital, réduire vos impôts ou préparer votre retraite) met en avant l'indicateur le plus parlant pour chaque scénario, par exemple le revenu net mensuel d'une SCPI ou l'économie d'impôt d'un PER. Chaque fiche indique aussi la base de taux retenue : si les SCPI comparées ne reposent pas sur la même base, un avertissement le signale.
Pour les scénarios réglés en sortie totale, le rendement annualisé net (TRI) mesure la rentabilité de l'investissement en tenant compte de la date de chaque versement et de chaque revenu, des frais et de toute la fiscalité. Le tableau comparatif détaille ensuite, ligne par ligne, les loyers bruts, les impôts, la valeur à l'échéance et la fiscalité de sortie.
Ces résultats reposent sur des hypothèses constantes. Les loyers des SCPI, la valeur des parts et le rendement des unités de compte évoluent dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Pour une analyse adaptée à votre situation, échangez avec un conseiller Qoria.
Questions fréquentes
Pourquoi comparer des scénarios plutôt que des SCPI ?
Les classements de SCPI comparent des performances passées, déjà largement diffusées. Le résultat d'un investissement dépend pourtant autant de la façon de détenir les parts que de la SCPI elle-même : pleine propriété ou nue-propriété, loyers perçus ou réinvestis, versements programmés, conservation ou revente. Le simulateur compare ces choix à hypothèses identiques, pour vous aider à identifier la stratégie adaptée à votre situation.
Comment sont imposés les revenus d'une SCPI ?
Les loyers de source française sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loyers de source étrangère sont imposés dans le pays de situation des immeubles et ne supportent ni impôt sur le revenu français ni prélèvements sociaux. Ils sont seulement pris en compte pour le calcul du taux d'imposition de vos autres revenus.
Pourquoi les SCPI européennes sont-elles souvent plus intéressantes fiscalement ?
Les revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 % et sont généralement imposés localement à un taux inférieur aux tranches de 30 % ou 41 %. Pour un contribuable fortement imposé, le rendement net peut être sensiblement supérieur à celui d'une SCPI investie en France, à rendement brut équivalent. Elles comportent néanmoins des risques propres, notamment un risque de change pour les immeubles situés hors de la zone euro.
Qu'est-ce que la méthode du taux effectif ?
Les revenus étrangers exonérés d'impôt français sont ajoutés à vos revenus pour déterminer le taux moyen d'imposition, qui est ensuite appliqué à vos seuls revenus français. Ils augmentent donc légèrement l'impôt sur vos autres revenus, sans être eux-mêmes taxés en France. Le simulateur calcule cet effet en mode automatique.
SCPI en pleine propriété ou en nue-propriété : que choisir ?
La pleine propriété procure des revenus réguliers, imposables chaque année. La nue-propriété permet d'acheter les parts avec une décote, sans revenus ni impôt pendant le démembrement, et de récupérer la pleine propriété au terme. Elle convient à un investisseur fortement imposé qui n'a pas besoin de revenus immédiats.
Assurance vie ou PER : lequel privilégier ?
Le PER offre un avantage fiscal immédiat, d'autant plus élevé que votre tranche marginale est haute, mais l'épargne reste bloquée jusqu'à la retraite sauf cas de déblocage anticipé. L'assurance vie laisse l'épargne disponible à tout moment et bénéficie d'une fiscalité allégée après 8 ans. Les deux sont complémentaires dans une stratégie patrimoniale.
Qu'est-ce que le TRI net calculé par le simulateur ?
Le taux de rendement interne net mesure le rendement annuel réel de votre investissement, en tenant compte de chaque versement, de chaque revenu perçu, des frais et de toute la fiscalité, y compris celle de sortie. Il est affiché pour les scénarios réglés en « Sortie totale » à l'échéance. C'est l'indicateur qui permet de comparer des placements aux fonctionnements différents.
Le cashback Qoria est-il intégré à la simulation ?
Non. Le cashback offert par Qoria sur les SCPI éligibles est un avantage commercial versé le mois suivant la souscription. Il n'est pas intégré au rendement des supports, qui reflète uniquement leur performance : le comparatif l'affiche séparément, pour information.
Les résultats de la simulation sont-ils garantis ?
Non. La simulation repose sur des hypothèses de rendement, de revalorisation et de fiscalité constantes. Les SCPI, l'assurance vie en unités de compte et le PER présentent un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.